前言

20 年前，一个如日中天的行业粉墨登场，定义了一套全新的货币体系——房产，可以抵押，投资。这可是市场上的硬通货，令数万万人获利。可如今一项走高的折线图陡然急下，却让很多人的资产大幅缩水，可谓是兴，百姓苦，亡，百姓苦…

而我们嗔怪房地产的敛财速度，却忽视掉几十年布局中最大的受益者——政府。而房地产的走势也是兴于政府，亡于政府。也难怪，人们大多被冰川表面的事物抓住注意力而忽略掉更重要的水面下的事物。

那今天，抓住这趟顺风车，潜入水下，让我们看看房价上升的 20 年的来龙去脉…

一切都来自 30 年前政策

事情追溯到计划经济时期 (1953 - 1978) 年，那时候吃大锅饭，单位福利分房，由于市场活力不足，计划经济体制出现弊端。中央决定进行大刀阔斧的进行市场化改革，那时候政府讲究财政包干，通俗化来讲就是各扫门前雪，并每年按照基数上缴一定比例的钱给中央，比如 1988 年广东上缴中央 14 亿元，以后每年在此基础上递增 9%, 剩下的归自己

但各省的实际 GDP 增长速度远超过指定速度，又拿广东来说吧，1989 年相较去年增长 27%，远高于规定的 9%，如此各大省份上缴负担越来越轻，地方政府的油水越来越足，而中央相对也越来越穷

可谓是地头蛇压过强龙了，这就导致了国家在进行国防支出，外交情报，宏观调控，跨省工程没有资金，这可是国家的命脉所在。在 1994 年进行了分税制改革，对现有的财政体系分配制度重新推翻重来。将国家主要税种(增值税，企业与个人所得税)流向中央这样一来，地方政府是没钱了，虽中央有钱，但事权集中在地方政府，办事需要花钱，虽中央通过转移支付能填上巨大窟窿，但由于中国政治体系犬牙交错，错综复杂，不乏由很多县乡甚至市级政府顾及不到。于是地方政府开始谋取第二条生路——土地财政

这便是房地产的前身所在，下面来看看历史又是怎么演进的吧？

地方政府开始疯狂招商引资，吸引企业前来建厂，甚至不惜倒贴也要将企业照顾到位，用地价格相对稳定，甚至下场带领地方国企参与融资，可谓为企业扫清一切障碍。结果就是：低价土地引来大量企业建厂，工业在地方飞速发展，带动了产业上下游发展，引入大量务工人员，进城定居、上学落户催生海量买房刚需

但这时候改革还没有动到土地与房产上面，直到 1998 年，发生了两件大事

1. 单位停止福利分房，逐步实行住房分配货币化，商品房和房地产时代大幕拉开
2. 修订后的《中华人民共和国土地管理法》开始实施，基本上锁死了农村集体土地的非农建设通道，规定了农地要想转为建设用地，必须经过征地后变成国有土地，这也就确立了城市政府对土地建设的垄断权力。

看到这里，是不是觉得一切都连起来了，有一种柳暗花明又一村的通透感？接着看

工业用地是不敢动价格的，政府想从中获利，只能从商用住地下手，随着时间的发展，每年土地价格的增幅都是比较大的值。土地价格居高不下 (成本)，那房价能下来吗 ？地方政府除了税收以外，又获得了庞大的财政收入

当然，政府拿着这些钱发展基建，建设厂房，也就是近 20 年中国经济飞速发展的原因了。当然这也是题外话

所以，因为改革开放，从上到下，由底到上的改革，才造就了如今的房市

谁才是主导者 ？

看到这里，我们明白了 4 种角色

1. 中央
2. 地方政府
3. 房地产厂商
4. 居民(我们)

或许你有些疑惑，为什么我们也要作为这场分析时间的一个角色？这里先卖个关子，往下面看看

我们认为的房地产厂商只是一个承接结果的载体，只是最不起眼的角色，看看，这是不是冰川上面的部分？而冰川下方的内容，我也只是一览初容。

详细的部分需要追溯到改革开放年代，了解改革前的诸多弊端，才能窥其全貌

比如说，怎么解释房价持续上涨 20 年 ？我们带入当时的局势，1994 年分税制改革后，大部分税种进入央行，导致地方政府财政平均水平仅够公职人员的薪资，地方政府只能谋求新路——土地财政，不断上涨的用地价格, 不仅让政府极大获利，土地税也让政府在长期以来有稳定收益

又或者是相较于人力资本，土地资本能将未来几十年的收益一次性打包变现，不断飞速上涨的本质就是寅吃卯粮，未来的收益拿到今天用，政府拿来的钱，做基建，公共服务设施。

而政府则是用我们无数人的房贷做建设与发展，用更好的经济基础，基建，服务设施来维持土地价格。这个做法维持了 20 年，从 1998 年开始到 21 世纪 20 年代。人口红利的有利方向也是这个

如今的局势

如果把今天的局势放回那四个角色里去看，中央、地方、房地产企业和我们，其实都还在场，只是关系已经不再像过去那样顺滑地咬合在一起了。

过去二十年更像是一种被共同预期推动的上升过程，地方政府依靠土地把未来的增长提前兑现，换成今天可以用的财政资源，基建、城市扩张、产业园区一层层铺开；房地产企业在这个过程中更像是一个执行与放大器，把土地变成房子，把金融变成速度，而我们则在信贷的推动下，把未来的收入提前交给了当下的生活方式。

那时候的系统是向上的，每一环都能在“会继续涨”的默认前提下找到自己的位置。但现在不一样了，这个默认前提开始松动，信贷不再像过去那样顺滑扩张，土地也不再能轻易卖出溢价，地方财政开始感受到土地边际收益的下降，而居民端的预期也从“迟早会上去”变成了“需要想一想”，于是整个链条就不再是加速，而更像是慢慢收紧的呼吸，房价的变化也就不再只是某一个主体的选择，而更像是这个系统在失去共同节奏之后的自然回调，它没有一个明确的“主导者”在按下开关，更像是所有人仍然在各自逻辑里行动，但合在一起却不再产生过去那种向上的合力。